生産緑地は生産緑地法により市街化区域の営農義務など土地利用に、強い制限がかけられた土地で、宅地のように売買することができず、宅地と同じように相続することはできません。
ここでは、生産緑地ならではの売買、相続における、注意すべきポイントを解説します。生産緑地の売買、また相続の可能性がある方は、ご参考ください。
生産緑地とは？
生産緑地とは簡単に説明すると、市街化区域内において農地等を計画的に保全することにより、農林漁業との調整をとりつつ、良好な都市環境の形成を図ることを目的とした都市計画の制度です。
生産緑地に指定されると、以下のメリットがあります。
- 税制面での優遇措置として、固定資産税及び都市計画税が宅地並み課税から農地課税に変わる
- 相続税の納税猶予を受けることができる
一方で、以下のようなデメリットもあります。
- 所有者は生産緑地を農地として管理することが義務付けられる （つまり、公共施設等を設置する場合や、買取申出により行為制限が解除された場合などを除き、営農義務（農業を営む、従事する義務）を負い、農用地以外での土地利用に制限がかかる）
- 営農義務期間は「指定後30年」と非常に長い期間になる
生産緑地を売買したいときはどうすればいいの？
前提として、生産緑地は「農地としての売買」になります。売買したことで生産緑地地区の制限が解除されないことに注意してください。
農地売買は自由にできるの？制限があるの？
結論から言いますと、農地の売却・購入・賃貸借は、農地法第3条で、農業委員会の許可を受ける必要があり、農地法第3条2項で、以下の場合は許可できない、と定められています。
- 1号 効率的に利用して耕作等の事業を行うと認められない場合
- 2号 農地所有適格法人以外の法人による権利取得の場合
- 3号 信託の引受により1号に掲げる権利が取得される場合
- 4号 耕作等の事業に必要な農作業に常時従事すると認められない場合
- 5号 下限面積制限に抵触する場合
- 6号 農地等を転貸する場合
- 7号 地域における農地等の農業上の効率的·総合的利用の確保に支障を生ずるおそれがあると認められる場合
これらの要件をまとめると、買い手、借り手が、農業経営できる「機械」「労働力」「農業技術」を持っていると認められる、個人か農地所有適格法人でなければ、農地の譲り受け、賃貸借はできない、と言えるでしょう。
農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない
生産緑地の売買の手続きについて
上記の条件を満たせる方であれば、売買で生産緑地を譲り渡すことが可能です。
基本的には、他の不動産に準じますが、上記のように、金額の相場も宅地とは大きく異なることや、宅地ではないため、詳しい不動産会社が少ないです。多くの部分は相対で内容を確認していくことになります。
ご不明な点などある場合は、近くの行政書士や司法書士の方に相談することをお勧めします。
また、合わせて、農業委員会の許可をとるため、農地法の規定による届出書を農業委員会に提出する必要があります。農地法の規定による届出書は、管轄の農業委員会に問い合わせて、フォーマットを貰ってください。
農業委員会は各市町村に１つずつ必ず設置されているわけではないため、必ず事前に当自治体に農業委員会があるのか、自治体のホームページで調べ、不明な場合は、役所に問い合わせをしてください。
生産緑地を相続する場合はどんなことに注意したほうがいいの？
生産緑地でポイントなのは、所有者が亡くなる等で相続をする際に、後継がおらず営農が不可能な場合などは、生産緑地指定を解除して「買取り申出」ができることです。
買取り申出とは？
生産緑地の指定を解除する場合に、所有者は該当地区の地方自治体に時価で買取るよう申し出る制度を指します。
自治体は買取りを検討し、一か月経過しても買い取れない場合は、2ヶ月間他の農業関係者に買取りを斡旋し、生産緑地の継続維持に努めなければならない、と定められています。(生産緑地法第10条)
結果、買取り不成立になっても再び生産緑地に戻すことはできず、所有者は買取り申し出から計3ヶ月経過後、地目変更登記をし、宅地に転用が可能になります。
実際は、自治体が買い取ることは金銭的に難しく、他の農業関係者も買い取る事例は少ないのが現状です。このため、殆どが宅地化の手続きに移リます。
買取り申出の際、注意すべきポイント
買取り申出する場合で、該当生産緑地の相続税、贈与税の特例、納税猶予を受けていた場合は、買取り申出から2ヶ月以内に猶予されていた分を納税しないといけなくなります。
また納税額は、猶予を受けていた期間の利子税を猶予開始まで遡って加算された税額になります。
最も重要なポイントは、「相続税(贈与税) + 利子税」を支払わないといけない期間が、生産緑地を宅地化できる3ヶ月後よりも前の2ヶ月以内、ということです。つまり、その土地を売る前に納税しないといけません。
更に一団で生産緑地指定している場合は、周りが300㎡(平方メートル)以上を保持できるかどうかもポイントです。保持できない場合は生産緑地の指定を続けることができません。
買取り申出を検討する場合は、この点を必ず忘れないようにしてください。
生産緑地を農地として相続を受ける場合
1「法務局での相続登記」を行い、2「農業委員会への相続届出」を行うことになります。(農業委員会への届出には「相続を知った時から１０か月以内」と期限がありますので、ご注意ください。)
1「法務局での相続登記」
該当農地を管轄する法務局で、登記申請書に必要書類を添えて提出し、登記の名義の書き換えをしてもらいます。
必要書類は以下の通りです。
- 登記申請書
- 被相続人の戸籍附票
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本
- 相続人全員の戸籍謄本
- 相続人全員の印鑑証明書
- 農地を相続する相続人の住民票
- 農地の固定資産評価証明書
- 遺産分割協議書(遺言による相続の場合は、これに代えて遺言書が必要です)
相続登記手続きは、固定資産税評価額の0.4％に相当する登録免許税がかかる点、ご注意ください。
以上の書類の収集・作成は個人でやられるのは、遠隔地だった場合等負担が大きいこともあると思います。そのような場合は、近くの行政書士や司法書士の事務所に問い合わせると良いでしょう。
2「農業委員会への相続届出」
農業委員会は、各自治体毎に存在する組織になります。大体各市町村に１つずつ設置されていますが、中には存在しない自治体もありますので、必ず事前に当自治体に農業委員会があるのか、自治体のホームページで調べ、不明な場合は、役所に問い合わせをしてください。
必要書類は以下の通りです。
- 農地法の規定による届出書
- 相続登記後の登記事項証明書
農地法の規定による届出書は、管轄の農業委員会に問い合わせて、フォーマットを貰ってください。
生産緑地の活用方法
生産緑地の買取を申し出る場合、申し出る前に、その土地の資産価値を一度客観的に考えることが重要です。
人口減が続き、三大都市圏での空き家率が上昇し続けている日本では、相当の都心、市街でない限りは、思った以上に資産価値がここ数年で下落していることもあるでしょう。
その用地が市街化区域の街の中心地に近く、木造アパートやマンション、一戸建てなどの新築住宅の建築、造成のニーズがある場合は問題ないかもしれませんが、そうでない場合は、売らずに第三者に賃貸したり、特別養護老人ホーム（特養）に土地を貸す、または遊休地の活用として換地を検討するなど、様々な選択肢があります。売買金額や節税方法などの懸念がある場合は、買い取りを申し出る前に、今一度、大事な財産のしっかりとした資産運用を検討することをお勧めします。
