「生産緑地の2022年問題」という見出しを新聞やメディアでよく見かけるようになりました。
ここでは、「生産緑地の2022年問題」とは何なのか、また生産緑地を所有される農家の方が、2022年度に取れる選択肢はどんなものがあって、そして注意すべきポイントを何なのか、徹底解説します。
生産緑地とは？
生産緑地とは簡単に説明すると、市街化区域内において農地等を計画的に保全することにより、農林漁業との調整をとりつつ、良好な都市環境の形成を図ることを目的とした都市計画の制度です。
生産緑地に指定されると、以下のメリットがあります。
- 税制面での優遇措置として、固定資産税及び都市計画税が宅地並み課税から農地課税に変わる
- 相続税の納税猶予を受けることができる
一方で、以下のようなデメリットもあります。
- 所有者は生産緑地を農地として管理することが義務付けられる （つまり、公共施設等を設置する場合や、買取申出により行為制限が解除された場合などを除き、営農義務（農業を営む、従事する義務）を負い、農用地以外での土地利用に制限がかかる）
- 営農義務期間は「指定後30年」と非常に長い期間になる
生産緑地2022年問題とは？
生産緑地2022年問題とは何か
生産緑地のほとんどは、「改正生産緑地法」が1992年に施行されたタイミングで生産緑地の指定を受けています。このため、1992年から30年後の2022年に、農地として管理する義務がなくなり、「買取り申出」ができるようになります。
このため、2022年に大量の生産緑地が、農地として保全されるのか、「買取り申出」により宅地化するのか、の分かれ目になります。場合によっては、生産緑地が一斉に宅地化する可能性もあります。このことを「生産緑地2022年問題」と呼んでいるのです。
生産緑地の指定を解除する場合に、所有者は該当地区の地方自治体に時価で買取るよう申し出する制度を指します。
自治体は買取りを検討し、一か月経過しても買い取れない場合は、2ヶ月間他の農業関係者に買取りを斡旋し、生産緑地の継続維持に努めなければならない、と定められています。(生産緑地法第10条)
結果、買取り不成立になっても再び生産緑地に戻すことはできず、所有者は買取り申出から計3ヶ月経過後、地目変更登記をし、宅地に転用が可能になります。
実際は、自治体が買い取ることは金銭的に難しく、他の農業関係者も買い取る事例は少ないのが現状です。このため、殆どが宅地化の手続きに移リます。
生産緑地2022年問題における国の対応
国サイドは都市環境保全の視点から、緑地や公園、都市農業を優先、保全したいという背景があります。
このため、2015年4月に「都市農業振興基本法」を制定し、それに基づいた「都市農業振興基本計画」から、生産緑地法、都市計画法、都市緑地法、都市公園法などを改正し、生産緑地地区の指定面積を500㎡以上から300㎡以上に引き下げ、生産緑地が残るように促しています。
また「特定生産緑地」制度を創設し、生産緑地の買取り申出を10年延期でき、10年ごとの更新を可能とすることで、生産緑地の保全を図っています。
更に、2018年6月に「都市農地の貸借の円滑化に関する法律」（都市農地貸借法）を制定し、
- 生産緑地の貸借を可能に
- 相続税の納税猶予の特例を受けている場合、貸借しても納税猶予を継続できるようになり、
これにより、営農の継続が困難になった場合でも、納税猶予を受けながら、生産緑地を賃貸し、保全することができるようになりました。
生産緑地所有者は、2022年以降、具体的にどうなるのか？
生産緑地所有者は、生産緑地の指定を受けてから30年経過すると、自動的に指定が解除されます。
指定が解除されることで大きく変わるのは、以下の2点です。
- 「宅地課税」扱いになり、固定資産税・都市計画税が増える （具体的には、2023年度から毎年20%アップの激変緩和措置の適用（5年間）を受けます）
- いつでも「買取り申出」ができるようになる
このため、生産緑地所有者は、指定解除後、固定資産税等が激増してしまうことになります。これを避け、都市に緑地を残すために、国は2017年に生産緑地法を改正し、「特定生産緑地」を創設しました。
これにより、10年単位で特定生産緑地の指定を受けることができ、固定資産税等もこれまでと同様に、農地評価・農地課税を継続することができるようになりました。
生産緑地所有者は、2022年の解除後、どんな選択肢があるのか？
では、生産緑地を持つ方は、具体的に、2022年度以降、どんな選択肢があるのでしょうか？
そのまま営農を続ける
指定解除後も今までと変わらず、そのまま営農を続ける選択肢です。相続税、贈与税の納税猶予は継続可能で、今と変わらないメリットがありますが、固定資産税が宅地課税により増加することが最大のデメリットになります。
また、納税猶予の特例の適用が現所有者のみに限られ、所有者が死亡した場合、後継者の納税猶予はできなくなります。
特定生産緑地の指定を受ける
国は2017年に生産緑地法を改正し、「特定生産緑地」を創設しました。これにより、10年単位で特定生産緑地の指定を受けることができ、固定資産税等もこれまでと同様に、農地評価・農地課税を継続することができるようになっています。
特定生産緑地に指定されることで、今までの生産緑地と同じ税制面での優遇を受けれますし、都市農地貸借法により、生産緑地の貸借が可能になったため、本人が営農を続けれなくなった場合でも、借りてくれる人がいれば、その土地の営農は維持できます。また、納税猶予の範囲も、後継者も適用され、今までと変わらない点もメリットです。
デメリットは、指定から10年間は買取り申出が行えなくなること、営農義務が継続することです。
解除後、「買取り申出」を行い、宅地に転用する
解除後は「買取り申出」が行うことで宅地に転用し、売却金額を得ることができるようになります。この選択肢を検討する方は多いのではないかと思います。
買取り申出する場合で最も注意したいポイントは、「相続税(贈与税) + 利子税」を支払わないといけない期間が、生産緑地を宅地化できる3ヶ月後よりも前の2ヶ月以内、ということです。つまり、その土地を売る前に納税しないといけません。
買取り申出を検討する場合は、この点を必ず忘れないようにしてください。
生産緑地の売買について、より詳しい情報を知りたい方は下記を参考にしてみてください。
2022年度以降の生産緑地の活用方法
営農を続けていく場合
2017年の生産緑地法改正により、生産緑地地区の建築規制が大幅に緩和されました。具体的には、
- 生産される農産物を原料とする製造・加工施設
- 農産物やその製造・加工物を販売する直売所
- 農産物や製造・加工物を材料とする農家レストラン
の設置が可能になりました。
これによって、農産物の生産、加工、製造、販売という、一連のビジネスプロセスを、一箇所で行うことができるようになりました。
このため、周りの生産緑地所有者と連携することで、ビジネスとして様々な展開に広げることが可能です。
営農を続けない場合
営農を続けない場合は、選択肢としてはまず「買取り申出」を行なって、宅地化して売買することがあるかと思います。
しかし、売買した場合、当然、所有権を手放してしまうわけで、所有権を残しつつも、何か有効活用はできないものかと、考えられる方も多いのではないでしょうか？
その場合は、下記のような活用方法があるので、ぜひご検討ください。
特別養護老人ホーム（特養）に定期借地で土地を貸す
用途が公益施設の建設で、地方自治体の認可が得られれば、「一般定期借地権」を活用して貸し地にすることができます。契約期間は50年以上で、例えば特養を建てるために貸し出すと、公的な補助金制度により、50年分の地代の一部が一時金として払い込まれます。
地代の前払い一時金の額（東京都の場合）
路線価評価額 ✖️ 貸し地面積 ✖️ 1/2 （国1/4、東京都1/4 ただし上限は10億円）
例えば、30a(アール)(0.3ヘクタール)強の、路線価が80万円の場合、一時金は約4億円ほどになります。
このほか、毎年入る地代もあるため、安定した土地運用をすることができます。
認可保育園に土地を貸す
土地を貸す選択肢として、地方自治体の認可を得て、認可保育園に貸すことができます。近年、大きな社会問題となっている待機児童問題の解決策の一つとして、生産緑地の認可保育園への貸与による保育園の供給は非常に期待されていて、自治体も大いに協力してくれると思います。
その他、定期借地権を利用する
この他、土地を手放さない選択肢として、定期借地権を利用する方法があります。
その用地が市街地、街の中心区域に近い、地価の高い土地の場合は買い手需要もあるため、アパートやマンション、一戸建てなどの新築住宅の建築、造成を、定期借地権付き分譲マンション、アパート、分譲住宅として建てるのも一案と言えるでしょう。
この場合の懸念点としては、周りに空き家、空き地が多い人口減の区域は、地価が下落しやすく、地価がつかない場合もあるので、価値をしっかり調べることが重要です。特に昨今のコロナ禍で地価は未来大きく変動、暴落する可能性も高いため、注意が必要です。
生産緑地にまつわる税のお話
生産緑地にまつわる税関係は、非常に複雑です。
具体的には、固定資産税、相続税、相続税評価と納税猶予がポイントになってきます。特に納税猶予と固定資産税の評価が「生産緑地の2022年問題」に大きく関係していくと言えるでしょう。
生産緑地における相続税・贈与税の納税猶予とは？
生産緑地における相続税・贈与税の納税猶予とは、農業の用に供されていた農地の生前贈与を受けた、また相続した後継者が農業を継続する場合、農地などの価格のうち、農業投資価格を超える部分に該当する相続税について、納税猶予の期限まで猶予される制度を言います。
具体的には、路線価評価額に一定の減額割合を掛けた評価額から農業投資価格を超える部分に対応する相続税について、納税が猶予されることになります。
また、納税猶予された相続税は農業後継者自身の死亡をもって最終的に免除されます。このため、基本的には農業が継続される限りは、世代交代の際、贈与税、相続税の負担なく財産が引き継がれていくことになります。
生産緑地の固定資産税評価について
生産緑地の固定資産税の課税区分は一般農地と同様に、農地評価、農地課税となります。（下の表 参照）営農の継続を前提とした収益性という条件下で、農地の正常売買価格に限界収益修正率（55%）を乗じて評価額が算出されます。路線価評価額の高い道路に接していても、農業収入を前提とした売買価格がベースになるので、評価額は低くなります。
大体目安として、生産緑地の評価額は、坪100〜500円前後で、通常の宅地の1/100〜1/1000に抑えられています。ただし、2022年問題等で、生産緑地の指定が解除されると、宅地並み課税になるので注意が必要です。（実際は変更移行期間として、2023年度から毎年20%アップの激変緩和措置の適用（5年間）を受けます）
| 区分 | 特定市街化区域内農地(※) | 生産緑地 | 一般市街化区域内農地 | 一般農地 |
| 所在地 | 市街化区域 | 市街化区域 | 市街化区域 | 市街化区域 外 （市街化調整区域 etc.） |
| 評価 | 宅地並み評価 | 農地評価 | 宅地並み評価 | 農地評価 |
| 課税方式 | 宅地並み課税 | 農地課税 | 農地に準じた課税 | 農地課税 |
※ 「特定市街化区域農地等」とは、市街化区域内に所在する農地又は採草放牧地で、首都圏整備法、地方税法附則に規定する市街化区域農地のことを指します
生産緑地の財産評価（相続税評価）について
生産緑地の財産評価は、その特殊性を考慮して一定割合の評価減が認められています。
生産緑地の評価額 = 生産緑地でないものとした価額✖️（１➖ 減額割合）
減額割合は、買取り申出ができる日までの期間に応じて設定され、30〜5年という年数に応じて35〜10%とされています。さらに、2022年に指定が解除される場合、現在(2020年)では、5%の減額になります。
| 内容 | 宅地の公示価格 | 宅地の路線評価額 | 宅地の固定資産税評価額 | 特定市街化地域内農地の 固定資産税評価額 | 生産緑地の 農業投資価格 | 一般農地(生産緑地含む)の 固定資産税評価額 |
| 金額例 | 80万円 | 86万円 | 56万円 | 8万円 | 3千円 | 4百円 |
実際にいくらになるのかを算出するのは複雑で、自分で計算すると間違える可能性があります。必ず、申告、節税等の際は税理士など専門の方に相談するようにしてください。
より詳しい情報は、下記にまとめてありますので、お時間ある方はぜひお飲みください。
