最近では、「生産緑地の2022年問題」という見出しを新聞やメディアでよく見かけるようになり、大都市にある生産緑地への注目が俄に高まっています。
ここでは、非常に複雑な、生産緑地にまつわる税である、固定資産税、相続税、相続税評価と納税猶予について徹底解説するとともに、「生産緑地の2022年問題」と気をつけるポイントも説明します。
生産緑地とは？
生産緑地とは簡単に説明すると、市街化区域内において農地、田園等を計画的に保全することにより、農林漁業との調整をとりつつ、良好な都市環境の形成を図ることを目的とした都市計画の制度です。
生産緑地に指定されると、以下のメリットがあります。
- 税制面での優遇措置として、固定資産税及び都市計画税が宅地並み課税から農地課税に変わる
- 相続税の納税猶予を受けることができる
一方で、以下のようなデメリットもあります。
- 所有者は生産緑地を農地として管理することが義務付けられる （つまり、公共施設等を設置する場合や、買取申出により行為制限が解除された場合などを除き、営農義務（農業を営む、従事する義務）を負い、農用地以外での土地利用に制限がかかる）
- 営農義務期間は「指定後30年」と非常に長い期間になる
生産緑地2022年問題とは？
生産緑地2022年問題とは何か
生産緑地のほとんどは、「改正生産緑地法」が1992年に施行されたタイミングで生産緑地の指定を受けています。このため、1992年から30年後の2022年に、農地として耕作、管理する義務がなくなり、「買取り申出」ができるようになります。
このため、2022年に大量の生産緑地が、農地として保全されるのか、「買取り申出」により宅地化するのか、の分かれ目になります。場合によっては、生産緑地が一斉に宅地化する可能性もあります。このことを「生産緑地2022年問題」と呼んでいるのです。
生産緑地の指定を解除する場合に、所有者は該当地区の地方自治体に時価で買取るよう申し出する制度を指します。
自治体は買取りを検討し、一か月経過しても買い取れない場合は、2ヶ月間他の農業関係者に買取りを斡旋し、生産緑地の継続維持に努めなければならない、と定められています。(生産緑地法第10条)
結果、買取り不成立になっても再び生産緑地に戻すことはできず、所有者は買取り申出から計3ヶ月経過後、地目変更登記をし、宅地に転用が可能になります。
実際は、自治体が買い取ることは金銭的に難しく、他の農業関係者も買い取る事例は少ないのが現状です。このため、殆どが宅地化の手続きに移リます。
より詳しい2022年問題の内容や、農業経営に供するのが困難になった場合に生産緑地の円滑な貸付を推進するためにできた「都市農地の貸借の円滑化に関する法律」などの詳しい情報は下記をご覧ください。
生産緑地における相続税・贈与税の納税猶予とは？
生産緑地における相続税・贈与税の納税猶予とは、農業の用に供されていた農地の生前贈与を受けた、また相続した後継者が農業を継続する場合、農地などの価格のうち、農業投資価格を超える部分に該当する相続税について、納税猶予の期限まで猶予される制度を言います。
具体的には、路線価評価額に一定の減額割合を掛けた評価額から農業投資価格を超える部分に対応する相続税について、納税が猶予されることになります。
また、納税猶予された相続税は農業後継者自身の死亡をもって最終的に免除されます。このため、基本的には農業が継続される限りは、世代交代の際、贈与税、相続税の負担なく財産が引き継がれていくことになります。
納税猶予を受けるのに条件はないの？
農地や生産緑地の贈与、相続であればいつまでも納税猶予を受けれるわけではなく、要件があります。以下のような場合は、納税猶予が打ち切られてしまいます。納税猶予が打ち切られた場合は、遡って相続税（贈与税）と利子税を納めないといけなくなりますので、ご注意ください。
農業を継続できなくなった場合（営農できなくなった場合）
相続税等の納税猶予は、終身営農が義務付けられています。このため、農業者が死亡して営農できなくなった場合や、任意に営農を辞めた場合は納税猶予が打ち切られてしまいます。
特例適用農地の面積の20%超を任意譲渡、贈与、転用した場合
特例適用農地の面積の20%超を任意譲渡、贈与、転用した場合も、納税猶予は打ち切られてしまいます。但し、収用などによる譲渡や生産緑地法の規定による買取り申出などに基づいて行政が買い取る場合の譲渡は含みません。
継続届出書を提出しなかった場合
農業相続人は引き続き納税猶予を受ける場合は、相続税の提出期限の翌日から毎3年が経過する日までに（3年ごと）相続税の納税猶予の継続届出書とともに、農業経営を引き続き行なっていることの農業委員会の適格者証明書、特例農地に移動があった場合はその明細書を添付して、所轄税務署長に提出する必要があります。それを怠った場合は、納税猶予は打ち切られてしまうので、注意しましょう。
「買取り申出」した場合
「買取り申出」した場合は、納税猶予は打ち切られてしまいます。特に生産緑地の2022年指定解除になった際に、当ケースは多く発生すると思われます。
買取り申出する場合に気をつけたいポイントは、納税猶予の打ち切りにより「相続税(贈与税) + 利子税」を支払わないといけない期限が、生産緑地を宅地化できる3ヶ月後よりも前の2ヶ月以内、ということです。つまり、その土地を売る前に納付しないといけなくなることに注意してください。
納税猶予の期限とは？
納税猶予は条件を満たしている限りは期限なく継続します。
ただし、生産緑地で注意したいポイントがあります。生産緑地指定後30年が経過し、特定生産緑地指定を受けない場合は、納税猶予の適用は現所有者のみになります。その後の後継者は納税猶予の特例を受けることはできません。
このため、2022年度以降、特定生産緑地の指定を受けず、かつ買取り申出もしない場合は、この点をご注意ください。
生産緑地の固定資産税評価について
生産緑地の固定資産税の課税区分は一般農地と同様に、農地評価、農地課税となります。（下の表 参照）営農の継続を前提とした収益性という条件下で、農地の正常売買価格に限界収益修正率（55%）を乗じて評価額が算出されます。路線価評価額の高い道路に接していても、農業収入を前提とした売買価格がベースになるので、評価額は低くなります。
大体目安として、生産緑地の評価額は、坪100〜500円前後で、通常の宅地の1/100〜1/1000に抑えられています。ただし、2022年問題等で、生産緑地の指定が解除されると、宅地並み課税になるので注意が必要です。（実際は変更移行期間として、2023年度から毎年20%アップの激変緩和措置の適用（5年間）を受けます）
| 区分 | 特定市街化区域内農地(※) | 生産緑地 | 一般市街化区域内農地 | 一般農地 |
| 所在地 | 市街化区域 | 市街化区域 | 市街化区域 | 市街化区域 外 （市街化調整区域 etc.） |
| 評価 | 宅地並み評価 | 農地評価 | 宅地並み評価 | 農地評価 |
| 課税方式 | 宅地並み課税 | 農地課税 | 農地に準じた課税 | 農地課税 |
※ 「特定市街化区域農地等」とは、市街化区域内に所在する農地又は採草放牧地で、首都圏整備法、地方税法附則に規定する市街化区域農地のことを指します
生産緑地の財産評価（相続税評価）について
生産緑地などの農地の価値の評価について
生産緑地の財産評価は、その特殊性を考慮して一定割合の評価減が認められています。
生産緑地の評価額 = 生産緑地でないものとした価額✖️（１➖ 減額割合）
減額割合は、買取り申出ができる日までの期間に応じて設定され、30〜5年という年数に応じて35〜10%とされています。さらに、2022年に指定が解除される場合、現在(2020年)では、5%の減額になります。
| 内容 | 宅地の公示価格 | 宅地の路線評価額 | 宅地の固定資産税評価額 | 特定市街化地域内農地の 固定資産税評価額 | 生産緑地の 農業投資価格 | 一般農地(生産緑地含む)の 固定資産税評価額 |
| 金額例 | 80万円 | 86万円 | 56万円 | 8万円 | 3千円 | 4百円 |
実際にいくらになるのかを算出するのは複雑で、自分で計算すると間違える可能性があります。必ず、申告、節税等の際は税理士など専門の方に相談するようにしてください。
（補足）農地の評価方法
生産緑地を含む、農地は主に、下記カテゴリーに分類されます。
農業地区域内の農地や第1種農地、甲種農地など。
第2種農地やそれに準ずる農地。
第3種農地やそれに準ずる農地。
転用許可を受けた農地、市街化区域内にある農地、転用許可を要しない農地として都道府県致死の許可を受けた農地。
純農地や中間農地の場合は下記リンク先の「評価倍率表」を使って、固定資産税額に一定の割合をかけ算して評価額を算出します。
市街地周辺農地の場合はその農地が市街地農地だった場合の８０％相当額を評価額とします。
市街地農地の場合は「宅地批准方式または評価倍率方式」となります。宅地批准方式とはその農地が宅地だった場合の評価額から造成費を差し引いた金額になります。
